实体店经营不善的主要两种原因：
1、开了一段时间之后关门，另一种是购物中心招不到商。以前购物中心要招到百分之七八十商户才开业，现在招了一半就开业了，招商很难。2、成本上涨、网购冲击、商品需求放缓等是导致实体店纷纷关门歇业的主要原因，加之此前购物中心盲目扩张，同质化严重，未来零售百货业将面临更加严重的倒闭潮。
高房租、高人工、高物流成本是实体商业经营困难的首要原因。来自网购的冲击也不容小觑。而这些都是实体店销售的主要品类，网购分流了实体店的部分消费。裴亮等认为，从供给端看，此前商业地产开发太快，购物中心盲目扩张供应，导致店铺需求量明显下降，存在大量过剩的商业物业。
从需求端来看，随着消费升级、文化旅游休闲等需求提升，传统商品需求量放缓。尽管网络消费额高增长，但它对实体店消费是一种冲击和替代，甚至会导致总需求的减少，因为信息共享下，营销更加精准导致交易成本下降，此外，在人均可支配收入增速下降的情况下，消费增速回落也是可能的。
从行业自身来看，有的实体商业同质性强，有的商场店铺用户体验相对较差，有的购物中心选品宽松，不管是服装或是美食等商场没有给到用户购买欲望。有的购物中心管理混乱，缺乏统一规划。存在运行质量不高、基础设施投入不足、供应链效率低、人才的经营能力和管理水平低等问题。实体店客流量减少的因素影响有很多，只有通过进行市场调查，数据分析，根据不同的因素问题改善商场商店的问题，才能吸引客流量。提升销售业绩，营业效果。
了解当地的消费情况及习惯，周围市场状况，根据需求，调整自己经营的商品类别及档次，做到人无我有，人有我优，形成自己的风格特点。当然了想要更精确的数据来做参考，就需要客流量统计来统计实体店客流，从而掌握客流变化的规律，从而做好营销决策。
